La société civile immobilière (SCI) permet de détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs, dans un cadre organisé par les statuts.
Mis à jour le 21 octobre 2026 · Par Guillaume Bachy, associé fondateur
En bref
- Pour qui
- Familles, co-investisseurs, dirigeants pour leurs locaux
- Atout principal
- Transmission progressive par donation de parts
- Fiscalité
- Impôt sur le revenu par défaut, option possible pour l’impôt sur les sociétés
- Vigilance
- Coûts de gestion et choix fiscal durable
Pour qui ?
- Les familles qui veulent détenir un bien ensemble et en préparer la transmission.
- Les investisseurs qui achètent à plusieurs ou souhaitent séparer leur patrimoine immobilier de leurs autres actifs.
- Les dirigeants qui font détenir leurs locaux professionnels par une société distincte de l’entreprise.
Les principaux atouts
- Transmission progressive par donation de parts, éventuellement en démembrement.
- Gouvernance définie dans les statuts : pouvoirs du gérant, règles de majorité, agrément des nouveaux associés.
- Évitement des difficultés de l’indivision.
Fiscalité
- Par défaut, la SCI est transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers et de plus-values, selon le régime des particuliers.
- Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés : les biens sont alors amortissables, mais l’imposition de la plus-value à la revente et la sortie des fonds obéissent à d’autres règles. L’option est en principe irrévocable.
- La location meublée habituelle peut faire perdre à la société son caractère civil sur le plan fiscal.
Points de vigilance
- Coûts de création et de gestion : statuts, comptabilité, assemblées.
- Les associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs parts.
- Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés doit être fait selon votre horizon et vos objectifs.
Notre accompagnement
Nous définissons le régime fiscal adapté, coordonnons la rédaction des statuts avec votre notaire ou votre avocat et organisons la transmission des parts.
Réserver un premier échangeInformations générales à caractère pédagogique, qui ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé ni une recommandation. Tout investissement comporte des risques, dont un risque de perte en capital pour les supports non garantis. Règles fiscales en vigueur au 20 octobre 2026, susceptibles d’évoluer ; leur application dépend de votre situation personnelle.