Le démembrement sépare la propriété d’un bien entre l’usufruit, le droit d’en jouir et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété. C’est un outil central de la transmission.
Mis à jour le 21 octobre 2026 · Par Guillaume Bachy, associé fondateur
En bref
- Pour qui
- Ceux qui veulent transmettre tout en gardant l’usage ou les revenus
- Atout principal
- Droits calculés sur la seule valeur de la nue-propriété
- Au décès
- Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, sous réserve des règles anti-abus
- Vigilance
- Répartition des charges et décisions à organiser
Les principaux usages
- Donation de la nue-propriété : le donateur conserve l’usage ou les revenus du bien, et les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
- Acquisition démembrée, par exemple de parts de SCPI ou d’un bien immobilier, entre parents et enfants ou avec un investisseur.
- Clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie, pour protéger un conjoint tout en transmettant aux enfants.
Fiscalité
- La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème légal qui dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus l’usufruit vaut cher.
- Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, sous réserve des règles anti-abus.
- Sur une somme d’argent, l’usufruit prend la forme d’un quasi-usufruit : l’usufruitier peut utiliser les fonds et doit leur équivalent à son décès, ce qui crée une dette déductible de sa succession, sous conditions.
Points de vigilance
- La répartition des charges et des décisions entre usufruitier et nu-propriétaire doit être organisée.
- Le quasi-usufruit doit être documenté, idéalement par une convention, pour sécuriser la créance de restitution.
- L’administration peut remettre en cause les montages dépourvus de substance.
Notre accompagnement
Nous identifions les biens à démembrer, simulons le coût fiscal selon votre âge et rédigeons les clauses avec votre notaire.
Réserver un premier échangeInformations générales à caractère pédagogique, qui ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé ni une recommandation. Tout investissement comporte des risques, dont un risque de perte en capital pour les supports non garantis. Règles fiscales en vigueur au 20 octobre 2026, susceptibles d’évoluer ; leur application dépend de votre situation personnelle.